案例解析：口头约定起纠纷已履行义务方主张合同成立获支持

发布时间：2015-04-21 来源：中国法治法制新闻网字体大小[ 大中小 ]

　　合同生纠纷已履行义务方主张合同成立获支持

　　作者：赵全能

　　基本案情：

　　2013年12月27日，阿珍与阿芬双方口头约定，阿珍将其承租的位于鲁甸县文屏镇的一门面转租给阿芬经营，转让费15000元，阿珍原门市内的货架归阿芬所有，房租每年28000元，因该门面的租金原告已交至2014年4月5日，双方遂约定由阿芬支付进行装修门面之日起至2014年4月5日的房租费给阿珍，后阿芬于2014年1月3日对该门面进行装修，其应支付阿珍1月3日至4月5日租金7000元及转让费15000元。转让费及租金于阿芬装修时给付给阿珍，但阿芬于2013年12月27日给付1000元后，至2014年1月27日仍以各种理由拒绝支付余款21000元。现请求被告支付转让费14000元，租金7000元。

　　阿芬认为，其与阿珍确实就门面转租进行过口头协商，约定的内容与阿珍所述一致，但双方并未正式签订书面合同，且阿珍至今未交付门面给我使用，自己准备贴完地板砖后与原告签订正式合同并接收使用，后因原告与房东的妹妹在门面的门口吵闹，给自己的生意造成不吉利，遂向阿珍表示不再转租该门面，故不应履行交付余款21000元。

　　案件争点：

　　本案阿珍与阿芬未签订书面合同，但已实际将房屋交付阿芬装修，双方租赁合同是否成立并生效？

　　法院审理：

　　法院审理认为：原、被告双方达成的口头协议，虽然双方未签订书面合同，但该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的规定。原告在约定的期限内腾让房屋并交付给被告，已履行了合同义务。被告接收房屋时，没有对原告未清理完毕室内的物品提出异议，且直接进行装修，视为被告默许了原告的行为。根据合同法第三十六条的规定，房屋租赁合同成立并生效，双方应全面地履行合同义务。被告以原告和案外人在门前争吵不吉利为由解除合同，理由不能成立，且该合同没有不能履行的法定条件，故被告应继续履行合同。被告在订立合同时交付给原告的定金，转化为履行合同的部分义务，在履行合同时予以扣除。

　　法院裁判：

　　依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第一百零九条、第一百一十五条的规定，判决如下：

　　一、被告阿芬继续履行合同，支付转让费、房租费21000给原告阿芬。

　　二、案件受理费325元，由被告阿芬负担。

　　解析：

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，也即是租赁合同的成立不必然要求合同双方当事人必须签订书面合同。就本案而言，出租人已经将合同标的物交付给承租人，承租人也已对房屋进行了装修，表明承租人认可了双方的合同已经成立并生效。因此，被告主张双方未签订书面合同而导致合同并不成立没有法律根据。

　　作者单位：云南省鲁甸县人民法院

中国法治法制新闻网责任编辑：亓淦玉

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